十年前搶購海景房的“偽土豪”,如今都虧成狗了!

“我有一所房子,面朝大海,春暖花開”

詩人海子1989年寫下的這一名句,成為了許多人夢寐以求的生活狀態,畢竟那廣闊無邊的浩瀚、水天一色的湛藍,想想都讓人覺得無比美妙,更何況是能夠天天面對著。

于是很多人在手頭上富裕起來之后,都會想著在風景如畫的大海邊買上一套房子,作為將來退休后頤養天年的地方,然后開始憧憬起含飴弄孫的夕陽時光。

不過很可惜的是,大多數人買完海景房之后都會發現陷入一個巨坑當中,房子嚴重貶值不說,想要賣卻賣不掉,每年住不了幾天、大部分時間閑置,卻還要倒貼上不少的物業管理費。

旅游度假區建成一座城

山東威海轄下的乳山市,是國內幾個海景房成片的地方之一,乳山市區東南方向10多公里外的海邊,就是北方著名的旅游度假圣地——乳山銀灘

乳山銀灘位于黃海之濱,沙子潔白如銀,被譽為“天下第一灘”、“東方夏威夷”。更難能可貴的是當地沒有灘涂開發、淺水養殖和任何工業項目,保持了清潔、無污染的生態環境。

早在1992年7月,乳山當地就開始在銀灘大規模興建旅游度假區,規劃面積達到8.5平方公里,并于1994年7月被山東省政府批準為省級旅游度假區。

2000年以后,隨著中國人開始富裕起來,乳山銀灘旅游度假區也開始大規模發展起旅游地產來,一排排別墅、一幢幢高樓不斷在海邊佇立起來。

打開衛星地圖可以看到,沿著山東206省道從海陽所鎮到洋村口的海邊,綿延分布著長20公里、寬1.3公里的樓盤,總建成面積超過26平方公里。

十年前搶購海景房的“偽土豪”,如今都虧成狗了!_行業觀察_電商報

根據筆者查詢的資料,目前乳山全市的常住人口約為55萬,其中市區的建成區面積為36平方公里,人口數量約為20萬人,人口密度約為5500人/平方公里。

參照乳山市區的人口密度來算的話,“銀灘新城”可以容納14.3萬人居住,如果再考慮上銀灘高層住宅較多、基本沒有平房的特點之后,預計至少可以容納20萬人居住。

如果參照國內普通城市的人口密度來算的話,每平方公里建成區的人口密度約為1萬人,那么乳山銀灘26平方公里建成區的正常居住人口應該達到26萬。

房價停留在10年前

2007年前后,乳山銀灘大片海景房建成開始銷售,當時開發商從各地拉來許多投資者前來購房,每平方米房價大概在3500元左右。

不過在這波銷售高潮結束之后,乳山銀灘的房地產陷入極度的“供過于求”狀態,具體表現為住房空置率極高,二手房拋壓過大,價格下跌明顯。

目前乳山銀灘的居民多為外地退休老人,他們一般在夏天到乳山銀灘居住,冬天則回到自己的老家。有當地住戶預估,乳山銀灘夏天的入住率可能會有10%,冬天可能連1%都不到。

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根據《每日經濟新聞》記者的調查,目前乳山銀灘的新房售價大約10000元/平方米左右,但是二手房的售價僅為4000元/平方米左右,有些樓層較高、位置較為偏僻的,甚至1800元/平方米就能買到。

不過目前乳山銀灘的新房和二手房銷售市場是兩條缺少交集的平行線,新房多為開發商從外地拉“看房團”過去購買,二手房中介都不敢打破“潛規則”去向他們推銷二手房,所以他們基本無法接觸到二手樓盤的銷售,而二手房主要面對的是零散的自來購房者。

按照過去10年的房貸利率和通脹率來算的話,投資房地產需要房價每年上漲5%以上才不會虧損,也即是說2009年時候3500元/平方米購買的房子,現在至少需要賣5700元才能勉強保本,如果按照目前4000元/平方米的市價來計算的話,乳山銀灘購房者過去10年間虧損高達30%。

房產投資需要注意什么

乳山銀灘的故事告訴我們一個血淋淋的事實,那就是房地產投資離不開最基本的一個因素,那就是人口。

如果一個地方沒有人氣,那么即使擁有再美的風景,那里的房子也不具備多大的投資價值。反之,如果一個地方擁有旺盛的人氣,那么即使各方面平淡無奇,那里的房價也具備升值空間。

不信的話大家可以看看深圳的例子,在十幾年前,深圳最貴的房子是在東部的鹽田,因為那里依山傍海、環境宜人,十分適合居住。但是十幾年來,鹽田卻是深圳房價上漲最慢的地方,遠遠比不上許多關外的片區。

這是因為鹽田在深圳市內偏居一隅,跟羅湖等中心城區隔著一座大梧桐山,然后又遲遲沒有通上地鐵,所以沒有多少人會選擇去鹽田居住。相反的,深圳西部的蛇口、后海片區,卻由于既有海景,又地處鬧市,反而成為房價上漲最厲害的地方。

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除此之外,大家也可以去看看青島、大連、廈門等城市市中心的海景房價格,基本上都是穩居當地房價的最高水平,而那些遠離市區的海景房,則價格往往要低了不少,所以說決定房價的最主要因素還是地段和人口。

買房是人生最大一筆投資,不管何時何地我們都應該謹慎選擇,大家買房時候一定要本著宜居宜業的角度出發來選擇房子,切莫被開發商和中介的“情懷”或者“升值空間”所忽悠了,不然最后往往就要掉進大坑里去。

本文鏈接:http://www.tjmbzz.live/101845.html 來源:金融智庫 作者:范智林 責任編輯:林斯

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