起底聯合辦公首單ABS:底層資產1091處物業

起底聯合辦公首單ABS:底層資產1091處物業_O2O_電商報

2019年已經過半,在經歷了2018年蒙眼狂奔跑馬圈地之后,國內聯合辦公行業眼下主要的問題就是“缺錢”。

在融資方式上,行業開始嘗試兩條腿走路:一部分玩家依舊在苦苦尋求股權融資,一部分玩家開始拓展新的融資渠道。

股權融資的好消息不多,截至目前只有氪空間最新一筆10億融資。債權融資方面,創富港在使用銀行貸款,納什空間最近則希望通過發行ABS融資2億。

近日,納什空間宣布“渤海匯金-納什空間資產支持專項計劃”成功設立發行,計劃將在深圳證券交易所掛牌。今年2月,納什空間公布消息稱已拿到深交所無異議函。

據熟悉這單ABS發行過程的內部人士透露,投行在去年三月份就開始接洽這個項目,到最近正式發行,耗時一年多的時間。聯合辦公首單ABS,發行過程并不容易。

納什空間這單ABS中間還趕上了證監會新規。4月19日,證監會官網發布《資產證券化監管問答(三)》,對資產證券化產品的底層資產做了新的規范。其中,有一條非常致命:缺乏實質抵押品的商業物業租金(不含住房租賃)等不得作為基礎資產的現金流來源。

納什空間為什么可以發行首單,從事資產證券化業務的業內人士分析,一是入池資產99%都是獨立辦公室,二是從數據來看,出租率有保障。這些恰恰都符合了資產證券化小額分散的原則。

那么作為行業首單,產品架構到底如何?融資成本如何配比?底層資產狀況如何?

PropTech研習社獨家獲取了一份納什空間專項ABS的《計劃說明書》,我們發現首單聯合辦公ABS的核心要素主要有以下8點:

1 底層資產為1091處物業,總面積約12萬方

本單ABS的入池資產為納什空間及其五家子公司合法持有的北京、上海、天津、深圳四地1091處物業,1091 處物業建筑面積共計 127203 平方米。

具體來看,入池資產包括1087個超級工作室,其中北京763個、上海202個、深圳109個、天津13個,以及3個聯合辦公區和1個北辰旗艦項目。其中超級工作室占入池資產的99%以上。

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(圖:納什空間現金流預測)

納什空間將上述 1091處物業項目出租收取的租金扣減掉公司承租標的物業支付給業主的房屋租金后的差額構成標的物業的現金凈流入來源。

根據興華會計師事務所(特殊普通合伙)評估報告顯示,本交易入池標的物業 2018 年 8 月至 2021 年 11 月預計產生現金凈流入合計28720.57萬元。

從入池資產未來凈現金流量來看,超級工作室貢獻70%以上的現金凈流入,北辰旗艦項目貢獻15%以上,聯合辦公區貢獻不足3%。

2 工位價格大起底:開放式工位1000-1700元/工位

納什空間目前物業出租的方式主要分為超級工作室、聯合辦公區兩類,另有北辰旗艦項目部分空間作為商鋪出租。

“超級工作室”指納什空間與業主簽署整租合同承租特定項目物業后,將該等物業以一套為單位轉租給承租人的項目;“聯合辦公區”指納什空間與業主簽署整租合同承租特定項目物業后,將該等物業以工位為單位轉租給承租人的項目及該等項目配套設施。

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(圖:納什空間工位出租均價)

納什空間還披露了其聯合辦公區分布情況及工位數量與工位目前月租金情況。納什空間北京開放式工位的價格在1400-1700元/工位之間,上海在1000元/工位左右。

3 哪些公司被納什空間列為競品?

這份文件里,納什空間的競對研究包括WeWork 、優客工場、氪空間、方糖小鎮、夢想+等。

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(圖:納什空間研究的競對名單)

從管理面積、空間數量以及出租率來看,納什空間較國內同行具有顯著優勢。截至2018年9月底,納什空間管理面積是65萬方,全國平均出租率達到92%,其中北京地區的出租率約為95%。

4 2000萬撬動2億元資金

作為聯合辦公領域國內首單ABS,該項目發行規模為2億元人民幣,發行期限為2年,由渤海匯金證券資管作為計劃管理人和銷售機構,中合擔保作為擔保機構,優先級資產支持證券獲中誠信AAA評級。本專項計劃交易結構如下圖所示:

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本次資產支持證券(ABS)分為優先級ABS和次級 ABS,規模分別為1.8億元和0.2億元。

其中優先級ABS又分為三個類別:第一級為A1級ABS,其總面值為人民幣5000萬元;第二級為A2級ABS,總面值為人民幣6000萬元;第三級為A3級ABS,總面值為人民幣7000萬元。

5 引入第三方擔保機構:中合擔保為差額補足人

本單ABS產品預測期現金凈流入為2.872億元,對應2億的總發行額度,本單ABS基礎資產現金凈流超額覆蓋倍數約為1.44倍 。

值得注意的是,本單ABS還引入了第三方融資擔保機構作為信托貸款差額補足人,提供連帶責任擔保。中合擔保是本單ABS產品的第三方擔保機構,主體評級為AAA。

一位資產證券化從業人士分析,引入中合擔保作為第三方融資擔保機構是納什空間ABS成功發行的重要因素。公開信息顯示,魔方公寓、自如、蛋殼公寓三家公司在發行長租公寓ABS時均有第三方融資擔保機構介入。其中,魔方公寓和蛋殼公寓兩單ABS產品均引入中合擔保作為第三方擔保機構。

6 本單ABS的借款人有哪些?

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(圖:納什空間本單ABS借款人明細)

本單ABS產品的借款人共有6個,分別是納什空間創業科技(北京)有限公司、納什空間企業服務(北京)有限公司、納什凱旋科技(北京)有限公司、納什企業發展(上海)有限公司、納什空間創業科技(深圳)有限公司、納什空間創業科技(天津)有限公司。

7 股東結構曝光:遠洋資本持股20%

目前,從資料來看,納什空間的實際控制人是張劍和陳亮,第一大機構股東是遠洋資本,遠洋資本持股比例為20%。納什空間的股權結構圖如下:

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(圖:納什空間股權結構)

8 組織架構大揭秘:下設14個部門

除了設計工程、運營、產品、研發、市場品牌等基礎部門,納什空間下設北京、上海、天津、深圳四個分公司以及Space事業部和共享服務事業部。

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(圖:納什空間組織架構)

本文鏈接:http://www.tjmbzz.live/101839.html 來源:投中網- PropTech研習社 作者:Ellie 責任編輯:唐云

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